Já sabemos que a propriedade é um direito que se presume pleno, ou seja, completo com suas três faculdades de uso, fruição e disposição (1231); além disso, a propriedade é um direito absoluto (vide características da propriedade), assim o dono pode fazer o que quiser com seus bens, o que corresponde ao jus abutendi (= direito de dispor, de abusar da coisa).
Mas a própria lei restringe esse absolutismo da propriedade; uma das restrições, já vista, é a da função social da propriedade (§ 1º do 1228); outra já vista é a do abuso de direito (§ 2º do 1228); uma terceira restrição que vamos conhecer hoje são os direitos de vizinhança
a) – Conceito
São direitos de convivência decorrentes da interferência entre prédios, limítrofes ou não. Juridicamente falando, os vizinhos podem morar no mesmo quarteirão ou no mesmo bairro, não é apenas aquele que mora contíguo, que é seu confinante/limítrofe.
b) - Fundamento
Eles existem para limitar a propriedade em prol do bom convívio social entre vizinhos, afinal o Poder Público tem interesse em que os cidadãos vivam em harmonia. Quanto pior e mais amontoadas as pessoas vivem, mais surgem conflitos que sempre deságuam no Judiciário. O Governo gosta de criticar o Judiciário, reclamar da lentidão da Justiça, etc., mas não investe numa política rural que mantenha o homem no campo, pois nas cidades os conflitos de vizinhança são muito maiores, sobrecarregando os Juízes.
c) - Características
c.1) - as normas dos DV são recíprocas, ou seja, o que eu não posso fazer, meu vizinho também não pode. É a lei que obriga.
c.2) - os DV correspondem a uma obrigação real, que está vinculada à coisa, aplicando-se a qualquer proprietário, inquilino, detentor, etc.
É o uso nocivo da propriedade de modo a perturbar a saúde, o sossego e a segurança dos vizinhos (1277.
O que é sossego do vizinho? O que é limite ordinário de tolerância? A norma é muito ampla e subjetiva, depende sempre do caso concreto e do bom senso do Juiz. Em algumas situações, o uso nocivo precisa ser tolerado pelo interesse público.
O critério de “pré-ocupação” (de quem chegou primeiro), pode ajudar o Juiz a decidir, assim se você vai morar perto deum canil, terá que conviver com o barulho dos cães. Mas se acabaram de inventar um filtro para chaminé e você vai morar perto de uma fábrica, pode o Juiz determinar a instalação do filtro para acabar com o pó.
Outro critério objetivo para ajudar o Juiz é analisar o destino do bairro, residencial, comercial, social (barzinhos).
a) - Sanções para o infrator
a.1) - O vizinho que perturba a saúde, o sossego e a segurança dos outros deverá ser condenado a uma indenização por danos materiais e morais, bem como a fazer cessar o inconveniente, sob pena de multa diária;
a.2) - outra sanção é a prestação de caução (= garantia, ex: fiança, hipoteca, depósito de dinheiro, etc) para garantir a indenização do vizinho caso o dano iminente ocorra (1280, 1281, 937, 938).
b) - Ofensas
b.1) - À segurança: são ofensas à segurança pessoal , ou dos bens, todos os atos que possam comprometer a estabilidade e a solidez do prédio, bem como de seus habitantes. São exemplos a exploração de indústrias perigosas, como explosivos e inflamáveis, o funcionamento de indústrias que provoquem trepidações excessivas, as escavações profundas e a existência de árvores de grande porte.
b.2) - Ao sossego: são ofensas ao sossego ruídos exagerados que perturbam ou molestam a tranqüilidade dos moradores, como gritarias e desordens, artes rumorosas, bailes perturbadores e emprego de alto falantes de grande potência nas proximidades de casas residenciais, inclusive barulhos em bares e cachorros estridentes.
b.3) - À saúde: constituem ofensas à saúde os gases tóxicos, as exalações fétidas, a poluição das águas pelo lançamento de resíduos, a presença de substâncias putrecíveis ou água estagnadas e o funcionamento de estábulos ou de matadouros.
Em suma, tudo que possa afetar a segurança, o sossego e a saúde dos vizinhos representa uso nocivo da propriedade. A lei brasileira pune, não só o uso nocivo, mas o também o uso anormal, o uso irregular da propriedade. O próprio uso normal, mas que cause malefícios, implica em descumprimento da lei.
O que não excede os limites da anormalidade são considerados como encargos necessários de vizinhança, não estando sujeito à penalidades. È o caso das bombas de gasolina dos postos durante a noite, ainda que produza ruído com o abastecimento. O próprio bimbalhar dos sinos de uma igreja, quando exorbitante, pode configurar o mau uso da propriedade.
8.2 – Árvores limítrofes
Estas regras se aplicam às árvores próximas ou no meio de dois terrenos. A árvore que está no meio dos terrenos pertence aos dois vizinhos (1282), é o que se chama de condomínio forçado.
A árvore que está num terreno pertence ao dono do terreno , mas se seus galhos passam para o outro terreno, o vizinho poderá pegar os frutos que caírem naturalmente (1284 – não pode derrubar os frutos) e o vizinho ainda pode cortar os galhos (1283 – caso raro de justiça privada/com as próprias mãos no nosso direito).
Se os frutos caem em via pública (rua, praça), os frutos são do dono da árvore, pois nesse caso ele não terá que pedir autorização a nenhum vizinho para pegá-los, não gerando assim nenhum incômodo de ter que ficar entrando na casa dos outros.
8.3 – Passagem forçada
Um prédio sem saída é inútil, pois fica sem acesso para moradia e exploração econômica. Se a saída existe, mas é muito ruim, também prejudica a exploração do prédio.
Então nestas condições o proprietário terá direito a pedir para passar pelo terreno do vizinho, pagando uma indenização. É um ato lícito com dano, lícito porque autorizado pela lei, mas causa um dano/transtorno ao vizinho, que por isso deve ser indenizado.
a) - Conceito
Direito do dono do prédio encravado de pagar para passar pelo terreno vizinho, a fim de ter acesso a via pública (1285).
b) - Fundamento
É de interesse público que todos os prédios tenham um bom acesso para serem melhor explorados economicamente, gerando lucros, empregos e impostos.
Ressalto que a passagem não é gratuita, mas onerosa, e o proprietário do prédio encravado, além de pagar a indenização, também terá que conservar o caminho.
A passagem deve ser fixada no caminho mais curto, no prédio mais próximo e de forma mais barata para ambos os vizinhos (§ 1º do 1285). Se o prédio tem saída mas o proprietário quer apenas encurtar caminho, não cabe impor a passagem forçada, mas sim celebrar através de contrato a servidão predial de passagem.
8.4 – Limites entre prédios
O Estado tem interesse que os limites entre prédios sejam corretos para a devida tributação. O proprietário tem o direito de cercar/murar seu terreno dividindo as despesas com seu vizinho (1297. Este direito chama-se de direito de tapagem e o muro pertencerá a ambos em condomínio forçado (§ 1º do 1297.
Os limites podem ser fixados por marcos naturais, como um rio, uma serra, uma árvore, etc. (§ 2º do 1297. Se você quiser exercer este direito, faça um acordo com seu vizinho. Se o vizinho não quiser conversa, pegue três orçamentos do muro, faça o muro pelo orçamento mais baixo e vá cobrar judicialmente do vizinho a metade do custo.
É permitido incluir no custo do muro a colocação de ofendículas para impedir a invasão, depende do costume do lugar e das normas municipais). Se você tem dúvida sobre os limites do seu terreno, antes de murar entre com uma ação de demarcação (1298 CC e 946, I, CPC).
8.5 – Direito de construir
O proprietário pode dispor (jus abutendi), então pode reformar, demolir, escavar, aterrar e construir no seu terreno. O direito de construir tem limites no CC e em regulamentos administrativos municipais que variam muito (1299). O Juiz geralmente precisa de um engenheiro civil para aplicar estes artigos.
O poder público municipal é quem autoriza, organiza e fiscaliza as construções para a devida cobrança de impostos, para zelar pela segurança das obras, pelo respeito aos direitos de vizinhança, pela arquitetura da cidade e pela intimidade da família. Esta autorização é necessária, mas a burocracia poderia ser menor para estimular as construções e a geração de empregos, afinal a construção civil emprega muita mão de obra sem qualificação.
8.5.1 – Regras limitadoras da construção
A regra geral é a da liberdade de construir, mas não se pode:
a) - despejar goteiras sobre o terreno/teto do vizinho (1300)
b) - não se pode abrir janelas a menos de um metro e meio do terreno vizinho, de modo que entre uma janela e outra deve haver três metros (1,5 m de recuo de cada lado, art. 1301); se você não vai fazer uma janela, pode construir na zona urbana até o limite do terreno, mas na zona rural tem que deixar três metros, mesmo sem abrir janela, afinal os terrenos rurais são maiores (1303).
c) - não se pode encostar na parede divisória fornos muito grandes para não incomodar o vizinho (1308 e parágrafo único).
d) - não se pode construir fossa junto de poço de água (1309).
e) - não se pode executar obras arriscadas (1311)
8.5.2 – Permissões
Por outro lado, o vizinho pode:
a) - exercer o direito de travejar ou madeirar (1304), ou seja, em casas alinhadas pode-se construir apoiando na parede divisória do vizinho, pagando a devida indenização.
b) - pode colocar armário até o meio da parede divisória, se já não tiver armário do outro lado (1306).
c) - pode entrar na casa do vizinho para fazer as obras na sua casa com segurança (1313, I e § 1º); trata-se de uma norma inconveniente que traz muito problema na prática, pois ninguém gosta de ver os vizinhos dentro de sua casa.
8.6 – Da passagem de cabos e tubulações
Trata-se de obrigação de tolerar que um vizinho tem para beneficiar outro vizinho com a passagem de cabos e tubulações subterrâneos pelo seu terreno. É uma novidade do Código de 2002, importante tendo em vista o avanço da tecnologia e a existência de cabos de internet, gás encanado, TV por assinatura, etc. (1286).
Também é possível a construção de aquedutos para transporte canalizado de água (1293 a 1296). Assemelha-se a uma desapropriação privada, pois é preciso pagar indenização.
8.7 – Águas
Cresce a cada dia no mundo moderno a importância das águas, e se diz que no futuro próximo os países vão brigar por água potável, e não mais por territórios ou petróleo. A água é um bem maior de sobrevivência esgotável e é importante sua regulamentação para evitar poluição e desperdício (1291).
Nosso CC traz algumas regras importantes sobre as águas, vejamos:
a) – art. 1288: toda água corre naturalmente de cima para baixo, do rio para o mar, então um vizinho não pode reclamar do estrago que as águas vindas do terreno de cima façam no seu; o proprietário de baixo deve usar a criatividade e se beneficiar da sua condição inferior, construindo uma bica, um moinho, etc.
b) – art. 1290: as águas que cortam meu terreno podem ser utilizadas para consumo, mas o curso natural das águas não pode ser interrompido. (obs: quando a água é muita, o vizinho inferior prefere que o superior impeça seu fluxo, mas em época de seca é o contrário).
c) – art. 1292: a lei estimula que as pessoas/fazendas construam barragens para represar água de chuva, afinal trata-se de uma água limpa. Parece existir uma contradição entre este artigo e o 1290, mas isso se resolve com bom senso, coibindo-se o abuso, e estimulando o maior aproveitamento da água para as pessoas e para a agricultura.
d) – arts. 187 e § 2º do 1228 : abuso de direito - a lei
proíbe o uso da água para fins egoístas ou inúteis.
Vejam também sobre águas o Código de Águas (Decreto
24.643/34) e a Lei dos Recursos Hídricos (Lei 9.433/97
8.8 - Ruínas
IMÓVEIS EM RUÍNAS: o proprietário tem o direito de exigir do dono do prédio vizinho a demolição ou a reparação necessária, quando este ameace ruína. O mesmo direito assiste à Municipalidade.
8.9 – Código de Posturas do Município: noções
O Código de Posturas do Município regula as medidas de polícia administrativa, de higiene, ordem pública e funcionamento dos estabelecimentos comerciais, industriais e prestadores de serviço, além do comércio eventual e ambulante, determinando as relações entre o Poder Público e os Municípios.
8.9.1 – Código de Posturas do Município de Goiânia
a) – Lei Complementar 14, de 29/12/92
a.1) – Título I – Higiene Pública
a.2) – Título II – Bem - estar pública
a.3) – Título III – Localização e funcionamento de estabelecimentos comerciais, indústrias, prestadoras de serviços similares.
Fonte: professor.ucg.br
O conceito de vizinho pode encontrar inúmeras variações, dependendo de com quem conversamos a respeito.
Muitos tecem mil elogios a sua vizinhança, têm um relacionamento amistoso com o morador do lado e consideram saudável haver com quem engatar uma conversa de elevador (no caso dos apartamentos) ou dar um tchauzinho do jardim.
Esse é o lado bom de se dividir uma área comum.
Ruim é quando temos que topar com alguém de cara amarrada, que parece amaldiçoar as vezes em que você abre a porta e é inevitável cumprimentá-lo.
Ter um bom relacionamento com o vizinho é uma arte. Logicamente haverão os que gostam de música alta, os que têm cachorros barulhentos - e crianças idem -, os sistemáticos, os mal humorados, os tranqüilos, os indiferentes.
Nada que um bom sorriso e algumas regras de boa convivência não consigam melhorar.
Dicas para conviver bem com os vizinhos
Pagar o condomínio em dia (evita "cara amarrada")
Cumprimentá-los, sempre que se encontrarem
Evitar som alto depois das 22h
Fonte: Soleis
